Month: August 2024

Guida pratica: compiti e monitoraggio del revisore nelle procedure di risanamento finanziario degli enti locali

INDICE

  1. I controlli del revisore
  2. Il ruolo propositivo e di supporto
  3. Emissione di pareri e relazioni
  4. Le procedure di monitoraggio
  5. Il rapporto con le Istituzioni (COSFEL e CdC)

Il revisore dei conti riveste un ruolo cruciale nelle procedure di risanamento degli enti locali in Italia, poiché contribuisce a garantire la correttezza, trasparenza e sostenibilità delle misure adottate per risanare la situazione finanziaria dell’ente. Ecco i principali compiti e responsabilità del revisore nelle procedure di risanamento:

1. Verifica e Controllo della Situazione Finanziaria

               •             Valutazione della gravità della crisi: Il revisore esamina i bilanci e altri documenti finanziari dell’ente per determinare l’entità del disavanzo o del debito. Questa valutazione è fondamentale per stabilire se l’ente necessita di un piano di risanamento.

               •             Verifica della regolarità contabile: Controlla che i bilanci e le scritture contabili siano redatti correttamente e in conformità con le normative vigenti.

2. Supporto alla Predisposizione del Piano di Risanamento

               •             Collaborazione nella redazione del piano: Il revisore può assistere l’ente nella stesura del piano di risanamento, garantendo che le misure proposte siano realistiche, attuabili e conformi alle leggi.

               •             Valutazione del piano: Il revisore deve esprimere un parere sulla sostenibilità del piano di risanamento, valutando se le misure previste siano sufficienti a ripristinare l’equilibrio finanziario dell’ente.

3. Monitoraggio dell’Attuazione del Piano

               •             Controllo periodico: Durante l’attuazione del piano, il revisore verifica periodicamente che le misure vengano effettivamente implementate e che i risultati siano conformi alle previsioni.

               •             Relazioni periodiche: Il revisore è tenuto a relazionare periodicamente l’organo di governo dell’ente e, se necessario, il Ministero dell’Interno o la Corte dei Conti, sugli sviluppi del piano di risanamento e sulla situazione finanziaria dell’ente.

4. Garanzia di Trasparenza e Legalità

               •             Segnalazione di anomalie: Se durante le sue verifiche il revisore riscontra irregolarità o il mancato rispetto del piano di risanamento, ha il dovere di segnalarle tempestivamente agli organi competenti.

               •             Assistenza nella gestione delle criticità: In caso di criticità, il revisore può suggerire modifiche o interventi correttivi al piano di risanamento, cercando di prevenire l’aggravarsi della crisi finanziaria.

5. Rapporto con la Corte dei Conti

               •             Comunicazione con gli organi di controllo: Il revisore ha il compito di mantenere una comunicazione costante con la Corte dei Conti e altri organi di controllo, fornendo loro tutte le informazioni necessarie per la valutazione dell’andamento del risanamento.

               •             Parere obbligatorio: In alcune fasi della procedura di risanamento, il revisore deve fornire un parere obbligatorio che può influenzare le decisioni degli organi di controllo.

Uno degli strumenti fondamentali nella procedura di dissesto finanziario è il Modello F redatto dal Responsabile Finanziario dell’Ente locale. Il modello F è uno strumento utilizzato dagli enti locali italiani che si trovano in una situazione di dissesto finanziario. Questo modello serve come guida per la predisposizione della manovra di riequilibrio e risanamento finanziario dell’ente.

In particolare, il modello F include schemi e tabelle che aiutano a rappresentare in modo chiaro e dettagliato la situazione finanziaria e contabile dell’ente. Questi schemi sono stati sviluppati per essere conformi alle normative vigenti, in particolare al Decreto Legislativo n. 118/2011. L’obiettivo è di facilitare il processo di riequilibrio del bilancio, garantendo trasparenza e coerenza nella gestione delle risorse finanziarie.

Il modello F include diverse tabelle e schemi che aiutano a rappresentare la situazione finanziaria dell’ente locale in modo dettagliato e trasparente. Ecco una panoramica delle principali componenti:

  1. Tabella delle Entrate e delle Uscite: Questa tabella riporta tutte le entrate e le uscite dell’ente, suddivise per categorie. Aiuta a identificare le principali fonti di entrata e le aree di spesa più rilevanti.
  2. Schema del Bilancio di Previsione: Questo schema mostra le previsioni di entrata e uscita per l’anno in corso e per gli anni successivi. È fondamentale per pianificare le azioni di riequilibrio finanziario.
  3. Prospetto delle Passività: Include tutte le passività dell’ente, come debiti verso fornitori, mutui e altre obbligazioni finanziarie. Questo prospetto è essenziale per comprendere l’entità del dissesto.
  4. Piano di Rientro: Dettaglia le misure che l’ente intende adottare per risanare la propria situazione finanziaria. Può includere la riduzione delle spese, l’aumento delle entrate o la rinegoziazione dei debiti.
  5. Relazione Illustrativa: Accompagna le tabelle e gli schemi, fornendo una spiegazione dettagliata delle cause del dissesto e delle strategie di risanamento proposte.

Questi strumenti sono progettati per garantire che tutte le informazioni finanziarie siano presentate in modo chiaro e comprensibile, facilitando così il monitoraggio e la gestione del processo di risanamento.

Il piano di rientro è un elemento cruciale nella procedura di dissesto finanziario degli enti locali. Ecco come viene generalmente stabilito:

  1. Analisi della Situazione Finanziaria: Prima di tutto, l’ente deve effettuare un’analisi dettagliata della propria situazione finanziaria, utilizzando le tabelle e gli schemi del modello F. Questo include la valutazione delle entrate, delle uscite, delle passività e delle attività.
  2. Identificazione delle Cause del Dissesto: È importante capire le cause che hanno portato al dissesto finanziario. Questo può includere una cattiva gestione delle risorse, spese eccessive, entrate insufficienti, o una combinazione di questi fattori.
  3. Definizione degli Obiettivi di Risanamento: L’ente deve stabilire obiettivi chiari e realistici per il risanamento finanziario. Questi obiettivi devono essere misurabili e raggiungibili entro un determinato periodo di tempo.
  4. Elaborazione delle Misure di Risanamento: Vengono identificate e pianificate le misure concrete per raggiungere gli obiettivi di risanamento. Queste misure possono includere:
    • Riduzione delle Spese: Taglio delle spese non essenziali, rinegoziazione dei contratti, riduzione del personale, ecc.
    • Aumento delle Entrate: Revisione delle tariffe e delle imposte locali, miglioramento della riscossione dei tributi, vendita di beni patrimoniali, ecc.
    • Rinegoziazione dei Debiti: Accordi con i creditori per ristrutturare il debito, allungare i tempi di pagamento, ridurre gli interessi, ecc.
  5. Approvazione del Piano: Il piano di rientro deve essere approvato dagli organi competenti dell’ente locale, come il consiglio comunale. In alcuni casi, può essere necessaria anche l’approvazione da parte di enti superiori, come la Corte dei Conti.
  6. Monitoraggio e Revisione: Una volta approvato, il piano di rientro deve essere costantemente monitorato per assicurarsi che le misure adottate stiano producendo i risultati desiderati. Se necessario, il piano può essere rivisto e aggiornato per affrontare eventuali nuove sfide o cambiamenti nella situazione finanziaria.

Questo processo richiede una gestione attenta e trasparente, nonché la collaborazione di tutte le parti coinvolte per garantire il successo del risanamento finanziario.

La Corte dei Conti svolge un ruolo fondamentale nella procedura di dissesto finanziario degli enti locali. Ecco i principali compiti e responsabilità:

  1. Accertamento del Dissesto: La Corte dei Conti verifica e accerta lo stato di dissesto finanziario dell’ente locale. Questo accertamento è essenziale per avviare le procedure di risanamento.
  2. Valutazione del Piano di Rientro: La Corte esamina e valuta il piano di rientro proposto dall’ente locale. Deve assicurarsi che le misure previste siano adeguate e realistiche per risanare la situazione finanziaria.
  3. Monitoraggio e Controllo: Una volta approvato il piano di rientro, la Corte dei Conti monitora l’implementazione delle misure previste. Questo include la verifica periodica dei risultati ottenuti e l’eventuale richiesta di modifiche al piano se necessario.
  4. Responsabilità degli Amministratori: La Corte dei Conti può accertare le responsabilità degli amministratori locali che hanno contribuito al dissesto con condotte dolose o gravemente colpose. In questi casi, può imporre sanzioni pecuniarie e interdittive, come il divieto di ricoprire incarichi pubblici per un periodo di dieci anni.
  5. Supporto Tecnico e Consulenza: La Corte può fornire supporto tecnico e consulenza agli enti locali durante la procedura di risanamento, aiutandoli a identificare le migliori strategie per superare la crisi finanziaria.

Questi compiti sono cruciali per garantire che il processo di risanamento sia trasparente, efficace e conforme alle normative vigenti.

La Commissione per la stabilità finanziaria degli enti locali (COSFEL) svolge un ruolo cruciale nel controllo e nel supporto degli enti locali che si trovano in difficoltà finanziarie. Ecco i principali compiti della commissione:

  1. Controllo Centrale: La commissione esercita un controllo centrale sui comuni e sulle province che hanno dichiarato il dissesto finanziario, su quelli che fanno ricorso alla procedura di riequilibrio finanziario pluriennale e sugli enti locali strutturalmente deficitari.
  2. Pareri e Approvazioni: Fornisce pareri sui provvedimenti di approvazione o diniego del piano di estinzione delle passività e sull’ipotesi di bilancio stabilmente riequilibrato. Inoltre, esprime pareri sull’assunzione di mutui con la Cassa Depositi e Prestiti.
  3. Proposte di Misure Straordinarie: Propone misure straordinarie per il pagamento della massa passiva in caso di insufficienza di risorse disponibili e per il risanamento dell’ente locale in caso di nuovi disavanzi o debiti fuori bilancio.
  4. Verifica della Compatibilità Finanziaria: Controlla e verifica la compatibilità finanziaria delle dotazioni organiche e dei provvedimenti di assunzione di personale degli enti dissestati e strutturalmente deficitari.
  5. Composizione: La commissione è presieduta dal sottosegretario di Stato con delega in materia di autonomie locali e finanza locale. Include rappresentanti del Ministero dell’Interno, del Ministero dell’Economia e delle Finanze, della Presidenza del Consiglio dei Ministri, e rappresentanti delle associazioni degli enti locali.

Questi compiti sono fondamentali per garantire che gli enti locali possano superare le difficoltà finanziarie in modo sostenibile e trasparente.

In conclusione, Il revisore degli enti locali svolge un ruolo cruciale nelle procedure di risanamento finanziario, operando come garante della correttezza e della trasparenza nella gestione delle risorse pubbliche. In situazioni di crisi economica, il revisore valuta la sostenibilità delle politiche finanziarie dell’ente e verifica la conformità delle azioni intraprese rispetto alla normativa vigente. La sua funzione di controllo interno supporta l’amministrazione nell’identificazione delle cause di squilibrio e nella definizione di strategie efficaci per il riequilibrio del bilancio. Inoltre, il revisore fornisce pareri e relazioni che sono fondamentali per la valutazione da parte della Corte dei Conti e per l’eventuale dichiarazione di dissesto finanziario, un processo che richiede una dettagliata analisi delle condizioni economiche dell’ente e che può portare all’attivazione di misure straordinarie di risanamento.

Riferimenti legislativi.

Le principali norme che regolano il piano di riequilibrio finanziario e il dissesto finanziario degli enti locali in Italia sono contenute nel Testo Unico delle Leggi sull’Ordinamento degli Enti Locali (TUEL), Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267:

  1. Articoli 242-269 del TUEL: Questi articoli disciplinano le procedure per gli enti locali in condizioni di sofferenza finanziaria e le relative misure di risanamento.
  2. Articolo 243-bis del TUEL: Introdotto dal Decreto Legge 174/2012, convertito nella Legge 213/2012, questo articolo disciplina la procedura di riequilibrio finanziario pluriennale (PRFP). Questa procedura è finalizzata a evitare la dichiarazione di dissesto e a permettere agli enti locali di recuperare la stabilità finanziaria attraverso un piano pluriennale.
  3. Articolo 256 del TUEL: Modificato dal Decreto Legislativo 126/2014, prevede che, in caso di insufficienza della massa attiva, il Ministro dell’Interno, su proposta della Commissione per la stabilità finanziaria degli enti locali, possa stabilire misure straordinarie per il pagamento integrale della massa passiva.
  4. Decreto Legge 2 marzo 1989, n. 66: Questo decreto, noto come “Risanamento finanziario delle gestioni locali e disposizioni varie”, ha introdotto le prime disposizioni per il risanamento finanziario degli enti locali in deficit.

Documentazione:

Modello F, Dipartimento per gli Affari Interni e Territoriali, Circolare n. 12 del 21/11/2016 (https://dait.interno.gov.it/documenti/circ-012-finloc-21-11-2016.pdf)

Ziruolo, Piani di riequilibrio e dissesto finanziario, IFEL 2018

(Fondazione IFEL – Piani di riequilibrio e dissesto finanziario)

Camera dei Deputati – Servizio Studi, Dissesto e procedura di riequilibrio finanziario negli enti locali, 01 agosto 2024

 (Dissesto e procedura di riequilibrio finanziario degli enti locali (camera.it)

                                                            Dott. Pasquale Boccagna

                                                               Revisore dei conti negli enti locali          

Profili economici, fiscali e sanzionatori per il nuovo regime degli affitti brevi

Indice

  1. La normativa introdotta con la legge di bilancio
  2. La necessità di tutelare il mercato turistico
  3. La rilevanza fiscale dell’attività di gestione di affitti brevi
  4. I controlli dell’Agenzia
  5. Come dichiarare i redditi degli affitti brevi

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato introdotto dal decreto-legge n. 145/2023, noto come “decreto anticipi”, e rappresenta un importante cambiamento nel settore delle locazioni brevi e turistiche in Italia. Questo codice è necessario per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve, nonché per le strutture turistico-ricettive. L’obiettivo del CIN è di semplificare la gestione e il monitoraggio delle locazioni, garantendo maggiore trasparenza e controllo. La procedura per ottenere il CIN avviene tramite una piattaforma telematica gestita dal Ministero del Turismo, e la richiesta deve essere presentata in via telematica. Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi relativi al CIN entreranno in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione dell’avviso sull’attivazione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e non oltre il 1° settembre 2024.

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in seguito al decreto-legge n. 145/2023, i titolari o gestori di strutture ricettive o immobili destinati a locazione breve o turistica devono presentare un’istanza telematica. Questa deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000 che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura. Inoltre, per i locatori, è necessario attestare la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, nonché di estintori portatili a norma di legge. L’accesso alla piattaforma per la richiesta del CIN avviene tramite identità digitale, come SPID o CIE, e dopo l’accesso, i titolari possono visualizzare e gestire le informazioni relative alle proprie strutture. Il profilo sanzionatorio prevede che nel caso venga effettuata una pubblicità della struttura sprovvista del CIN verrà irrogata una sanzione amministrativa al titolare di importo variante da € 800,00 ad € 8.000,00; se invece si tratta di annunci sprovvisti del citato CIN la sanzione varia da € 500,00 ad € 5.000,00. Ad essere sanzionata vi è anche la mancata osservanza dell’obbligo di dotazione di dispositivi per la rilevazione di fughe di gas combustibili e di monossido di carbonio e dell’obbligo di dotazione degli opportuni estintori omologati con un importo fino ad € 6.000,00.

Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi in Italia ha registrato una crescita significativa. Secondo un’analisi del Centro studi Aigab, vi è stato un incremento medio del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024, passando da 453mila a 510mila annunci. Questo aumento è stato particolarmente evidente in regioni come Lombardia, Lazio e Campania, mentre altre regioni hanno mantenuto numeri stabili. Il mercato degli affitti brevi ha raggiunto un valore di 11 miliardi di euro, con una quota di mercato del 42,3% delle presenze turistiche al 31 dicembre 2022. Inoltre, si è osservata una tendenza crescente verso soggiorni medi e lunghi periodi (oltre 30 giorni), che hanno visto un aumento del 30% dal 2021 al 2022. Questi dati riflettono un cambiamento nelle abitudini dei viaggiatori e un adattamento del mercato immobiliare a nuove forme di locazione, spesso facilitati dall’uso di piattaforme online come Airbnb. Tuttavia, è importante notare che, nonostante questi numeri in crescita, la percentuale di immobili sfitti rimane alta, superando il 27% del totale nazionale.

Le principali città italiane coinvolte nel fenomeno degli affitti brevi sono quelle che attraggono un alto numero di turisti e viaggiatori per motivi di lavoro o studio. Milano, con il suo dinamico mercato immobiliare, è in testa alla lista, seguita da Roma, che con la sua ricchezza storica e culturale attira visitatori da tutto il mondo. Firenze, con la sua inestimabile eredità artistica, e Venezia, unica per i suoi canali e la sua architettura, sono anch’esse al centro del fenomeno degli affitti brevi. Bologna, nota per la sua vivace atmosfera universitaria e la sua importanza come nodo di trasporto, registra anche un significativo numero di affitti brevi. Queste città, insieme a Napoli, famosa per la sua storia e la sua cucina, rappresentano i principali mercati per gli affitti brevi in Italia. La crescente domanda di soggiorni medio-lunghi ha portato a un aumento delle prenotazioni in queste aree, con Milano e Roma che mostrano una durata media dei soggiorni rispettivamente di 78 e 89 giorni. Questo trend riflette un cambiamento nelle esigenze abitative, con un numero crescente di professionisti e studenti che cercano soluzioni abitative flessibili e temporanee. La popolarità degli affitti brevi in queste città è anche alimentata dalla disponibilità di servizi online che facilitano la ricerca e la prenotazione di alloggi per periodi limitati.

Le tariffe medie per gli affitti brevi nelle principali città italiane variano in base a diversi fattori, come la posizione, il periodo dell’anno e il tipo di alloggio. Secondo i dati più recenti, Milano ha un prezzo medio giornaliero (ADP) di 92 euro, mentre Roma si attesta sui 95 euro. Firenze mostra un ADP di 98 euro, e Bologna di 52 euro. Questi valori possono aumentare notevolmente per alloggi situati in zone centrali o di particolare interesse turistico. Per esempio, come si evince dai prezzi tratti dai principali siti OTA, una notte in un monolocale al centro di Milano o Roma può costare fino a 400 euro. Altre città come Napoli e Venezia hanno tariffe che si aggirano tra i 70 e i 75 euro a notte, mentre città come Bari, Trieste, Genova e Parma presentano tariffe leggermente inferiori, dai 60 ai 65 euro a notte. È importante sottolineare che queste cifre sono indicative e possono subire variazioni in base alla stagionalità e alla domanda di mercato. Inoltre, la gestione dinamica delle tariffe da parte dei proprietari e delle piattaforme di affitto può influenzare i prezzi giornalieri.

Secondo i dati di AirDna, a giugno 2024, Parigi è l’unica tra le sette principali destinazioni europee analizzate in cui il numero di annunci di affitti brevi è superiore a quello pre-pandemia. La capitale francese ha registrato un aumento del 63% rispetto al 2019. Al contrario, Roma ha visto un calo del numero di annunci rispetto al 2019, ma ha registrato aumenti delle tariffe del 72,6% (Cfr. dati Regus ed Idealista).

Il fenomeno della crescita degli affitti brevi, meglio noti sotto il nome degli alloggi “Bed & Breakfast” è sicuramente importante dal punto di vista generale della sostenibilità del turismo soprattutto quando si osservano i dati delle città che rappresentano  forti  attrattori di  flussi turistici. Il carico umano superiore ai livelli di sostenibilità urbana pone enormi problemi alle amministrazioni comunali da punto di vista dell’ordine pubblico, igiene e sanità, mobilità e ecologia urbana. Dal loro canto, le amministrazioni hanno risposto al fenomeno aumentando, anche in modo considerevole in alcuni casi, l’imposta di soggiorno. Da questo contesto emerge quanto sia importante, quindi, l’emersione delle attività sommerse di affitto breve sia per esigenze di alimentazione delle entrate della finanza locale, sia per ordine pubblico, sia per rendere più sostenibile la gestione dei flussi turistici in entrata nelle grandi città che tradizionalmente sono meta di flussi turistici internazionali. Da questo punto di vista  le imprese alberghiere hanno sempre garantito una gestione sostenibile ed equilibrata dei soggiorni turistici. Gli imprenditori alberghieri stanno affrontando il fenomeno degli affitti brevi con una serie di strategie mirate a mantenere la competitività nel mercato turistico. Molti hanno iniziato ad adottare tecnologie avanzate per migliorare l’esperienza del cliente e offrire servizi personalizzati, cercando di distinguersi dalle offerte di affitti brevi. Alcuni alberghi hanno introdotto tariffe dinamiche e offerte speciali per attrarre clienti che potrebbero altrimenti optare per un affitto breve. Inoltre, c’è un crescente interesse verso la creazione di esperienze uniche e autentiche che possono essere vissute solo in albergo, come eventi esclusivi o pacchetti vacanza tematici. Allo stesso tempo, gli imprenditori stanno lavorando con le autorità locali per garantire che le normative sugli affitti brevi siano applicate equamente, assicurando che tutti i fornitori di alloggi rispettino gli stessi standard di sicurezza e qualità. Questo include il sostegno a misure come l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per monitorare e regolamentare il settore. Nonostante le sfide, molti imprenditori alberghieri vedono anche opportunità nel fenomeno degli affitti brevi, come la possibilità di collaborare con gestori di affitti brevi per offrire soggiorni prolungati o servizi complementari, adottando un approccio proattivo e adattivo per gestire il cambiamento del panorama turistico e continuare a prosperare in un mercato in evoluzione.

La norma sugli affitti turistici e locazioni brevi, introdotta dall’articolo 13-ter, della legge n. 191/2023, ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza, la trasparenza del mercato, il coordinamento a livello informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre a garantire maggiori livelli di sicurezza del territorio sanzionando le forme irregolari di ospitalità. Infatti la norma prevede che  chiunque eserciti, direttamente o per il tramite di un intermediario (es. OTA), in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi è assoggettato all’obbligo della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune di competenza nel cui ambito territoriale viene svolta quell’attività.

I controlli fiscali sulle attività di affitti brevi in Italia sono gestiti dall’Agenzia delle Entrate e si basano su un sistema di monitoraggio e verifica delle informazioni fornite dai locatori. Il Decreto Crescita n. 34/2020 ha introdotto un nuovo scambio di informazioni tra le autorità fiscali e i comuni per rafforzare i controlli sugli affitti brevi. Questo include la trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione e alle somme incassate, sia che la locazione avvenga direttamente tra proprietario e locatario sia che intervengano intermediari come agenzie immobiliari o piattaforme online. Inoltre, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla tassazione degli affitti brevi, con l’introduzione di una cedolare secca del 26% per i redditi derivanti da questi contratti. I locatori devono rispettare gli adempimenti fiscali, come la registrazione dei contratti e la dichiarazione dei redditi, per evitare sanzioni. L’Agenzia delle Entrate utilizza anche i dati della banca dati “Alloggiati Web” del ministero dell’Interno, che contiene le comunicazioni alle questure sulle presenze nelle strutture ricettive, per incrociare le informazioni e identificare eventuali discrepanze tra i dati dichiarati e la realtà operativa.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello 730. Secondo le informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, i redditi fondiari per i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili vanno indicati nel quadro B del Modello 730. In particolare, nella prima sezione di questo quadro (B1-B6) si dichiarano i redditi dei fabbricati, mentre la seconda sezione (B11) è dedicata ai dati relativi ai contratti di locazione. Per esempio, al rigo B1, in colonna 1 si riporta la rendita catastale dell’immobile e in colonna 2 il codice utilizzo, che per le locazioni brevi è il numero “3”. Nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, è necessario barrare la casella di colonna 11 “Cedolare secca” per applicare l’imposta sostitutiva del 21%. È importante notare che, con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se non si supera la destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta applicando l’aliquota del 21% solo alla prima unità immobiliare concessa in affitto breve e quella del 26% alle successive unità immobiliari fino alla quarta.

Superare il limite di quattro unità immobiliari destinate alla locazione breve in Italia comporta significative conseguenze fiscali. A partire dal 1 gennaio 2021, se un contribuente affitta più di quattro appartamenti per finalità turistiche, l’attività viene presunta svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. Questo significa che il proprietario sarà considerato un imprenditore e dovrà soddisfare gli obblighi fiscali relativi, come l’apertura di una partita IVA, la rinuncia al regime della cedolare secca e l’assolvimento dei contributi previdenziali per commercianti. Inoltre, l’attività sarà soggetta a un regime fiscale ordinario con un coefficiente di redditività del 40%, anziché beneficiare delle agevolazioni previste per le locazioni brevi, come l’imposta sostitutiva del 21% e 26% prevista dalla cedolare secca. Le sanzioni per la violazione di questa normativa possono variare da 600 a 6.000 euro per ogni unità immobiliare in eccesso. Pertanto, è fondamentale per i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi essere consapevoli di queste regole per evitare sanzioni e garantire la conformità con la normativa vigente.

Documentazione

Corte dei Conti – Sezione Giurisdizionale per la Regione Lombardia, Sentenza n. 6/2022

Pasquale Boccagna

Dottore Commercialista

Esperto di controllo di gestione e di Revenue Management

Il fenomeno dell’aumento degli affitti brevi per finalità turistiche e i recenti adeguamenti normativi

Indice

  1. Il settore della ricettività extralberghiera ed il fenomeno degli affitti brevi
  2. La normativa sugli affitti brevi e recenti aggiornamenti
  3. Le procedure amministrative
  4. Le tecniche gestionali
  5. Conclusioni

Il Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 stabilisce un quadro per la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine, modificando il Regolamento (UE) 2018/1724. Questa normativa mira a migliorare la trasparenza nel settore delle locazioni a breve termine, consentendo alle autorità pubbliche di raccogliere dati dai fornitori di servizi e dalle piattaforme online. L’obiettivo è supportare una migliore formulazione delle politiche e garantire uno sviluppo più sostenibile del settore turistico. Il regolamento affronta le sfide poste dalla crescita rapida dei servizi di locazione a breve termine, come la diminuzione della disponibilità di alloggi a lungo termine e l’aumento degli affitti e dei prezzi delle case, fornendo informazioni affidabili che le autorità possono utilizzare per valutare l’impatto reale di tali servizi e sviluppare risposte politiche appropriate e proporzionate.

Il recente regolamento dell’Unione Europea sugli affitti brevi mira a incrementare la trasparenza e la sicurezza nel settore delle locazioni temporanee. Con l’introduzione di un sistema di registrazione obbligatorio, i locatori sono tenuti a fornire dati dettagliati sulle proprietà offerte, inclusi il tipo di unità, il numero di posti letto e l’indirizzo. Questo processo culmina con l’assegnazione di un numero unico di registrazione, che deve essere visibile in tutti gli annunci online. In ogni Stato membro sarà istituito un registro delle attività in esame: all’atto della registrazione i locatori forniranno tutte le loro generalità, sia come persona fisica che giuridica, e le  informazioni necessarie, per ciascuna unità, quali l’ indirizzo, il tipo di unità, i posti letto. Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com dovranno collaborare attivamente, fornendo dati mensili alle autorità per facilitare il monitoraggio e la regolamentazione del mercato. Queste misure sono state adottate per combattere l’evasione fiscale e garantire pratiche eque nel mercato degli affitti a breve termine, contribuendo così a un ambiente più sicuro e regolamentato per turisti e residenti.

La raccolta di tali dati, armonizzata a livello europeo, è finalizzata alla gestione delle informazioni sul numero di pernottamenti relativi ad un’unità registrata data in locazione, sul numero di ospiti, sul  paese di residenza o provenienza degli ospiti, sull’indirizzo preciso dell’unità, sul numero di registrazione e sull’URL dell’annuncio relativo all’unità.

I dati e i documenti presentati secondo la procedura di registrazione saranno conservati in modo sicuro e per tutto  il periodo necessario per l’identificazione dell’unità e al massimo per un anno dopo la cancellazione dell’unità immobiliare locata dal registro.

L’anagrafe in questione servirebbe soprattutto a consentire i controlli sulle attività extralberghiere da pare delle autorità. È prevista inoltre una comunicazione di dati anche da parte dei providers di piattaforme online di locazione a breve termine su base mensile, prevista a cadenza trimestrale, invece,  per le piccole piattaforme online.

La normativa fiscale italiana ha introdotto importanti cambiamenti per quanto riguarda gli affitti brevi. A partire dal 1 gennaio 2024, la Legge di Bilancio ha implementato nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti di breve termine. Inoltre, il Parlamento Europeo ha adottato nuovi requisiti per la raccolta e la condivisione dei dati sui servizi di affitto breve, che entreranno in vigore due anni dopo la loro pubblicazione nel Giornale Ufficiale dell’UE. Queste regolamentazioni mirano a promuovere una piattaforma online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori da offerte fraudolente. In Italia, è in corso la sperimentazione di un database completo degli affitti turistici di breve termine, con l’obiettivo di contrastare situazioni irregolari e garantire l’omogeneità delle regole a livello nazionale. Per gli affitti brevi non gestiti imprenditorialmente, si applica la “Cedolare Secca”, una tassa forfettaria del 21% sul reddito da locazione.

Le nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti brevi in Italia, introdotte dalla Legge di Bilancio 2024,  includono l’applicazione di un’aliquota dell’imposta sostitutiva del 26% a partire dal secondo immobile affittato a breve termine, mentre per il primo immobile si mantiene l’aliquota del 21%. Gli intermediari non residenti devono ora seguire regole specifiche: coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi dei residenti attraverso tale organizzazione; i soggetti residenti in uno Stato membro dell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia; infine, i soggetti non residenti nell’UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE devono adempiere agli obblighi tramite detta organizzazione, o nominare un rappresentante fiscale se non riconosciuti con una stabile organizzazione nell’UE. Inoltre, è stata mantenuta la ritenuta del 21% a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Queste misure mirano a garantire la trasparenza e la correttezza nella gestione degli affitti brevi, assicurando il rispetto delle normative fiscali.

L’introduzione dell’aliquota del 26% per il secondo immobile affittato a breve termine rappresenta un plus nell’ambito delle norme fiscali relative alle gestioni degli affitti brevi.  Questa nuova aliquota si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni. In pratica, per il primo immobile affittato a breve termine, il proprietario può beneficiare dell’aliquota ridotta del 21%, mentre per il secondo e i successivi immobili locati, si applica l’aliquota maggiorata del 26%. Questo cambiamento fiscale è stato introdotto con l’obiettivo di bilanciare il carico fiscale tra i proprietari di un singolo immobile e quelli che possiedono più immobili destinati agli affitti brevi. Inoltre, è importante notare che la ritenuta del 21% a titolo d’acconto rimane invariata e viene applicata dagli intermediari, come i gestori di portali telematici, al momento del pagamento dei canoni al beneficiario. Questa misura è stata presa per garantire che i proprietari di più immobili contribuiscano in modo equo al sistema fiscale, riflettendo la crescente popolarità degli affitti brevi e la necessità di una regolamentazione più stringente per prevenire l’evasione fiscale.

Prima delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, la normativa italiana sugli affitti brevi era regolata principalmente dal decreto legge n. 50/2017. Questo decreto definiva le locazioni brevi come contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, e includeva servizi accessori come la pulizia e la fornitura di biancheria. La cedolare secca sugli affitti, introdotta con il regime fiscale del 2011, permetteva ai proprietari di optare per una tassazione forfettaria del 21% sui redditi derivanti da tali locazioni, senza l’obbligo di registrazione dei contratti se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. Gli intermediari, come gli operatori di portali telematici, erano soggetti a specifici adempimenti, tra cui la ritenuta sulla somma incassata e la trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. La disciplina prevedeva che, se in un anno si affittavano per finalità turistiche fino a quattro appartamenti per periodi non superiori a 30 giorni, l’attività non era considerata imprenditoriale. Superata questa soglia, l’attività si qualificava come imprenditoriale con tutte le implicazioni fiscali connesse.

Per avviare un bed & breakfast o un’attività di locazione breve in Italia, è necessario seguire una serie di procedure amministrative. In primo luogo, è fondamentale consultare la legge regionale vigente, poiché le normative possono variare da regione a regione. Una volta verificati i requisiti regionali, il passo successivo è rivolgersi allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del proprio Comune di residenza per ottenere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA deve essere presentata all’ufficio comunale, compilata e corredata da tutti i documenti necessari, tra cui il documento di identità e il codice fiscale del titolare, l’ubicazione della struttura, il numero di posti letto e la distribuzione, i servizi igienici a disposizione degli ospiti, eventuali servizi complementari, e il periodo di esercizio e chiusura dell’attività. Inoltre, è richiesta una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni ai clienti. Dopo aver presentato la SCIA e tutti i documenti richiesti, si può iniziare l’attività, a condizione che la struttura rispetti le normative vigenti in tema di sicurezza e condizioni igienico-sanitarie. È importante sottolineare che, oltre alla SCIA, possono essere necessari ulteriori passaggi specifici per la regione, come la registrazione presso il Registro delle Imprese e la scelta del regime fiscale appropriato.

Per avviare un’attività di affitti brevi o bed and breakfast in Campania, è necessario seguire la normativa regionale che stabilisce diversi requisiti e condizioni. Secondo la Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5, e le sue successive modifiche, tra cui la Legge Regionale 5 luglio 2023, n. 11, l’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale, per integrazione del reddito familiare, sia in forma imprenditoriale, con iscrizione nel registro delle imprese. È richiesto che l’abitazione utilizzata non cambi destinazione d’uso e che il titolare mantenga la residenza o un domicilio stabile in essa. Inoltre, sono previsti requisiti minimi per le dimensioni delle camere e per i servizi igienici, oltre all’obbligo di fornire servizi quali pulizia quotidiana e cambio biancheria. Per la comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, è necessario utilizzare un portale web dedicato.

Ogni camera destinata agli ospiti deve rispettare le seguenti dimensioni minime: 9 mq per un posto letto, 12 mq per due posti letto, 18 mq per tre posti letto e 24 mq per quattro posti letto. Questi standard sono importanti per garantire comfort e qualità del servizio agli ospiti. Inoltre, la legge prevede che l’attività di bed and breakfast debba assicurare servizi come la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria, compresa quella da bagno, due volte alla settimana o a ogni cambio cliente.

E’ importante sottolineare che è obbligatoria l’osservanza delle leggi vigenti in materia di sicurezza, che includono ma non si limitano a: sistemi di allarme antincendio, segnaletica di sicurezza, estintori, uscite di emergenza e piani di evacuazione. È fondamentale garantire che tutti gli impianti elettrici e di riscaldamento siano a norma e regolarmente manutenuti. Per assicurare la conformità con tutte le normative di sicurezza, si consiglia di consultare un esperto e di verificare periodicamente eventuali aggiornamenti legislativi. Per ulteriori dettagli e aggiornamenti normativi, si consiglia di consultare le fonti ufficiali della Regione Campania.

Gli strumenti di gestione contabile per una struttura ricettiva extralberghiera sono fondamentali per il monitoraggio delle performance economiche e la conformità con le normative fiscali. Tra gli strumenti più utilizzati vi sono i software di property management system (PMS), che permettono di gestire prenotazioni, pagamenti, fatturazione e rapporti con i clienti in modo efficiente. È importante anche l’utilizzo di soluzioni per la gestione delle recensioni online, che influenzano la reputazione e quindi le performance della struttura. Altri strumenti includono sistemi per la gestione dei canali di prenotazione (channel manager), che sincronizzano le disponibilità su più piattaforme, e software per revenue management (o yeld management), che aiutano a ottimizzare i prezzi in base alla domanda. Infine, non vanno trascurati gli strumenti di contabilità generale e di reporting, che forniscono una visione chiara della situazione finanziaria e supportano le decisioni strategiche.

Questo tipo di software offre una soluzione completa per semplificare e ottimizzare le operazioni quotidiane, dalla gestione delle prenotazioni alla contabilità. Un PMS efficace consente di gestire in modo centralizzato le prenotazioni, i pagamenti, le comunicazioni con gli ospiti, e di monitorare la manutenzione e le attività di pulizia. Inoltre, un buon PMS fornisce dati analitici preziosi per valutare le performance finanziarie e operative della struttura, supportando così le decisioni strategiche del gestore.

Tra le funzionalità chiave di un PMS vi sono l’automazione dei processi manuali, come la gestione delle prenotazioni e la fatturazione, e l’integrazione con altri strumenti digitali, come i channel manager, che sincronizzano le disponibilità su diverse piattaforme di prenotazione online.

La scelta del PMS più adatto dipende dalle specifiche esigenze della struttura e può variare in base alle dimensioni, al tipo di clientela e ai servizi offerti. È importante valutare attentamente le caratteristiche del software, come l’usabilità, la scalabilità, il supporto tecnico e l’integrazione con altri sistemi esistenti. Per una gestione ottimale, si consiglia di selezionare un PMS che sia intuitivo, facilmente accessibile da dispositivi mobili e che offra un’interfaccia user-friendly.

Infine è molto importante per chi gestisce una qualunque attività ricettiva, sia a livello imprenditoriale sia a titolo non professionale, di qualunque dimensione piccola o grande, affidarsi ad un consulente di provata esperienza e competenza in materia di controllo di gestione e revenue management. Un consulente di revenue management offre servizi specializzati per massimizzare i ricavi di una struttura ricettiva, attraverso l’analisi dei dati di vendita, la pianificazione delle tariffe e la gestione dei canali distributivi. Questi professionisti lavorano per ottimizzare il mix di business e le strategie di vendita, utilizzando tecniche come il benchmarking competitivo e la previsione della domanda. Il loro obiettivo è ridurre l’invenduto e incrementare le prenotazioni dirette, migliorando così la qualità della tariffa e riducendo i costi.

D’altra parte, un consulente di controllo di gestione si concentra sull’analisi e l’interpretazione di dati finanziari e operativi per supportare le decisioni strategiche e operative. Questi consulenti aiutano a definire e realizzare tecniche e strumenti per la raccolta e diffusione di informazioni contabili ed extra contabili, come il budget, la contabilità analitica e industriale, e il tableau de bord (sistema di reporting). Il loro lavoro è cruciale per garantire che le risorse economiche, finanziarie e produttive vengano impiegate in maniera efficace ed efficiente, in linea con gli obiettivi aziendali.

Entrambi i tipi di consulenti sono fondamentali per la gestione e il successo di una struttura ricettiva, offrendo un supporto personalizzato e basato su competenze specifiche che possono trasformare i dati in decisioni strategiche capaci di guidare l’azienda verso una crescita sostenibile e profittevole.

Pasquale Boccagna

Consulente di Revenue Management