Indice
- Il settore della ricettività extralberghiera ed il fenomeno degli affitti brevi
- La normativa sugli affitti brevi e recenti aggiornamenti
- Le procedure amministrative
- Le tecniche gestionali
- Conclusioni
Il Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 stabilisce un quadro per la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine, modificando il Regolamento (UE) 2018/1724. Questa normativa mira a migliorare la trasparenza nel settore delle locazioni a breve termine, consentendo alle autorità pubbliche di raccogliere dati dai fornitori di servizi e dalle piattaforme online. L’obiettivo è supportare una migliore formulazione delle politiche e garantire uno sviluppo più sostenibile del settore turistico. Il regolamento affronta le sfide poste dalla crescita rapida dei servizi di locazione a breve termine, come la diminuzione della disponibilità di alloggi a lungo termine e l’aumento degli affitti e dei prezzi delle case, fornendo informazioni affidabili che le autorità possono utilizzare per valutare l’impatto reale di tali servizi e sviluppare risposte politiche appropriate e proporzionate.
Il recente regolamento dell’Unione Europea sugli affitti brevi mira a incrementare la trasparenza e la sicurezza nel settore delle locazioni temporanee. Con l’introduzione di un sistema di registrazione obbligatorio, i locatori sono tenuti a fornire dati dettagliati sulle proprietà offerte, inclusi il tipo di unità, il numero di posti letto e l’indirizzo. Questo processo culmina con l’assegnazione di un numero unico di registrazione, che deve essere visibile in tutti gli annunci online. In ogni Stato membro sarà istituito un registro delle attività in esame: all’atto della registrazione i locatori forniranno tutte le loro generalità, sia come persona fisica che giuridica, e le informazioni necessarie, per ciascuna unità, quali l’ indirizzo, il tipo di unità, i posti letto. Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com dovranno collaborare attivamente, fornendo dati mensili alle autorità per facilitare il monitoraggio e la regolamentazione del mercato. Queste misure sono state adottate per combattere l’evasione fiscale e garantire pratiche eque nel mercato degli affitti a breve termine, contribuendo così a un ambiente più sicuro e regolamentato per turisti e residenti.
La raccolta di tali dati, armonizzata a livello europeo, è finalizzata alla gestione delle informazioni sul numero di pernottamenti relativi ad un’unità registrata data in locazione, sul numero di ospiti, sul paese di residenza o provenienza degli ospiti, sull’indirizzo preciso dell’unità, sul numero di registrazione e sull’URL dell’annuncio relativo all’unità.
I dati e i documenti presentati secondo la procedura di registrazione saranno conservati in modo sicuro e per tutto il periodo necessario per l’identificazione dell’unità e al massimo per un anno dopo la cancellazione dell’unità immobiliare locata dal registro.
L’anagrafe in questione servirebbe soprattutto a consentire i controlli sulle attività extralberghiere da pare delle autorità. È prevista inoltre una comunicazione di dati anche da parte dei providers di piattaforme online di locazione a breve termine su base mensile, prevista a cadenza trimestrale, invece, per le piccole piattaforme online.
La normativa fiscale italiana ha introdotto importanti cambiamenti per quanto riguarda gli affitti brevi. A partire dal 1 gennaio 2024, la Legge di Bilancio ha implementato nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti di breve termine. Inoltre, il Parlamento Europeo ha adottato nuovi requisiti per la raccolta e la condivisione dei dati sui servizi di affitto breve, che entreranno in vigore due anni dopo la loro pubblicazione nel Giornale Ufficiale dell’UE. Queste regolamentazioni mirano a promuovere una piattaforma online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori da offerte fraudolente. In Italia, è in corso la sperimentazione di un database completo degli affitti turistici di breve termine, con l’obiettivo di contrastare situazioni irregolari e garantire l’omogeneità delle regole a livello nazionale. Per gli affitti brevi non gestiti imprenditorialmente, si applica la “Cedolare Secca”, una tassa forfettaria del 21% sul reddito da locazione.
Le nuove obbligazioni fiscali per gli operatori imprenditoriali che gestiscono affitti brevi in Italia, introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, includono l’applicazione di un’aliquota dell’imposta sostitutiva del 26% a partire dal secondo immobile affittato a breve termine, mentre per il primo immobile si mantiene l’aliquota del 21%. Gli intermediari non residenti devono ora seguire regole specifiche: coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi dei residenti attraverso tale organizzazione; i soggetti residenti in uno Stato membro dell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia; infine, i soggetti non residenti nell’UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE devono adempiere agli obblighi tramite detta organizzazione, o nominare un rappresentante fiscale se non riconosciuti con una stabile organizzazione nell’UE. Inoltre, è stata mantenuta la ritenuta del 21% a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Queste misure mirano a garantire la trasparenza e la correttezza nella gestione degli affitti brevi, assicurando il rispetto delle normative fiscali.
L’introduzione dell’aliquota del 26% per il secondo immobile affittato a breve termine rappresenta un plus nell’ambito delle norme fiscali relative alle gestioni degli affitti brevi. Questa nuova aliquota si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni. In pratica, per il primo immobile affittato a breve termine, il proprietario può beneficiare dell’aliquota ridotta del 21%, mentre per il secondo e i successivi immobili locati, si applica l’aliquota maggiorata del 26%. Questo cambiamento fiscale è stato introdotto con l’obiettivo di bilanciare il carico fiscale tra i proprietari di un singolo immobile e quelli che possiedono più immobili destinati agli affitti brevi. Inoltre, è importante notare che la ritenuta del 21% a titolo d’acconto rimane invariata e viene applicata dagli intermediari, come i gestori di portali telematici, al momento del pagamento dei canoni al beneficiario. Questa misura è stata presa per garantire che i proprietari di più immobili contribuiscano in modo equo al sistema fiscale, riflettendo la crescente popolarità degli affitti brevi e la necessità di una regolamentazione più stringente per prevenire l’evasione fiscale.
Prima delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, la normativa italiana sugli affitti brevi era regolata principalmente dal decreto legge n. 50/2017. Questo decreto definiva le locazioni brevi come contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, e includeva servizi accessori come la pulizia e la fornitura di biancheria. La cedolare secca sugli affitti, introdotta con il regime fiscale del 2011, permetteva ai proprietari di optare per una tassazione forfettaria del 21% sui redditi derivanti da tali locazioni, senza l’obbligo di registrazione dei contratti se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica. Gli intermediari, come gli operatori di portali telematici, erano soggetti a specifici adempimenti, tra cui la ritenuta sulla somma incassata e la trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. La disciplina prevedeva che, se in un anno si affittavano per finalità turistiche fino a quattro appartamenti per periodi non superiori a 30 giorni, l’attività non era considerata imprenditoriale. Superata questa soglia, l’attività si qualificava come imprenditoriale con tutte le implicazioni fiscali connesse.
Per avviare un bed & breakfast o un’attività di locazione breve in Italia, è necessario seguire una serie di procedure amministrative. In primo luogo, è fondamentale consultare la legge regionale vigente, poiché le normative possono variare da regione a regione. Una volta verificati i requisiti regionali, il passo successivo è rivolgersi allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del proprio Comune di residenza per ottenere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA deve essere presentata all’ufficio comunale, compilata e corredata da tutti i documenti necessari, tra cui il documento di identità e il codice fiscale del titolare, l’ubicazione della struttura, il numero di posti letto e la distribuzione, i servizi igienici a disposizione degli ospiti, eventuali servizi complementari, e il periodo di esercizio e chiusura dell’attività. Inoltre, è richiesta una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni ai clienti. Dopo aver presentato la SCIA e tutti i documenti richiesti, si può iniziare l’attività, a condizione che la struttura rispetti le normative vigenti in tema di sicurezza e condizioni igienico-sanitarie. È importante sottolineare che, oltre alla SCIA, possono essere necessari ulteriori passaggi specifici per la regione, come la registrazione presso il Registro delle Imprese e la scelta del regime fiscale appropriato.
Per avviare un’attività di affitti brevi o bed and breakfast in Campania, è necessario seguire la normativa regionale che stabilisce diversi requisiti e condizioni. Secondo la Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5, e le sue successive modifiche, tra cui la Legge Regionale 5 luglio 2023, n. 11, l’attività può essere svolta sia in forma non imprenditoriale, per integrazione del reddito familiare, sia in forma imprenditoriale, con iscrizione nel registro delle imprese. È richiesto che l’abitazione utilizzata non cambi destinazione d’uso e che il titolare mantenga la residenza o un domicilio stabile in essa. Inoltre, sono previsti requisiti minimi per le dimensioni delle camere e per i servizi igienici, oltre all’obbligo di fornire servizi quali pulizia quotidiana e cambio biancheria. Per la comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, è necessario utilizzare un portale web dedicato.
Ogni camera destinata agli ospiti deve rispettare le seguenti dimensioni minime: 9 mq per un posto letto, 12 mq per due posti letto, 18 mq per tre posti letto e 24 mq per quattro posti letto. Questi standard sono importanti per garantire comfort e qualità del servizio agli ospiti. Inoltre, la legge prevede che l’attività di bed and breakfast debba assicurare servizi come la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria, compresa quella da bagno, due volte alla settimana o a ogni cambio cliente.
E’ importante sottolineare che è obbligatoria l’osservanza delle leggi vigenti in materia di sicurezza, che includono ma non si limitano a: sistemi di allarme antincendio, segnaletica di sicurezza, estintori, uscite di emergenza e piani di evacuazione. È fondamentale garantire che tutti gli impianti elettrici e di riscaldamento siano a norma e regolarmente manutenuti. Per assicurare la conformità con tutte le normative di sicurezza, si consiglia di consultare un esperto e di verificare periodicamente eventuali aggiornamenti legislativi. Per ulteriori dettagli e aggiornamenti normativi, si consiglia di consultare le fonti ufficiali della Regione Campania.
Gli strumenti di gestione contabile per una struttura ricettiva extralberghiera sono fondamentali per il monitoraggio delle performance economiche e la conformità con le normative fiscali. Tra gli strumenti più utilizzati vi sono i software di property management system (PMS), che permettono di gestire prenotazioni, pagamenti, fatturazione e rapporti con i clienti in modo efficiente. È importante anche l’utilizzo di soluzioni per la gestione delle recensioni online, che influenzano la reputazione e quindi le performance della struttura. Altri strumenti includono sistemi per la gestione dei canali di prenotazione (channel manager), che sincronizzano le disponibilità su più piattaforme, e software per revenue management (o yeld management), che aiutano a ottimizzare i prezzi in base alla domanda. Infine, non vanno trascurati gli strumenti di contabilità generale e di reporting, che forniscono una visione chiara della situazione finanziaria e supportano le decisioni strategiche.
Questo tipo di software offre una soluzione completa per semplificare e ottimizzare le operazioni quotidiane, dalla gestione delle prenotazioni alla contabilità. Un PMS efficace consente di gestire in modo centralizzato le prenotazioni, i pagamenti, le comunicazioni con gli ospiti, e di monitorare la manutenzione e le attività di pulizia. Inoltre, un buon PMS fornisce dati analitici preziosi per valutare le performance finanziarie e operative della struttura, supportando così le decisioni strategiche del gestore.
Tra le funzionalità chiave di un PMS vi sono l’automazione dei processi manuali, come la gestione delle prenotazioni e la fatturazione, e l’integrazione con altri strumenti digitali, come i channel manager, che sincronizzano le disponibilità su diverse piattaforme di prenotazione online.
La scelta del PMS più adatto dipende dalle specifiche esigenze della struttura e può variare in base alle dimensioni, al tipo di clientela e ai servizi offerti. È importante valutare attentamente le caratteristiche del software, come l’usabilità, la scalabilità, il supporto tecnico e l’integrazione con altri sistemi esistenti. Per una gestione ottimale, si consiglia di selezionare un PMS che sia intuitivo, facilmente accessibile da dispositivi mobili e che offra un’interfaccia user-friendly.
Infine è molto importante per chi gestisce una qualunque attività ricettiva, sia a livello imprenditoriale sia a titolo non professionale, di qualunque dimensione piccola o grande, affidarsi ad un consulente di provata esperienza e competenza in materia di controllo di gestione e revenue management. Un consulente di revenue management offre servizi specializzati per massimizzare i ricavi di una struttura ricettiva, attraverso l’analisi dei dati di vendita, la pianificazione delle tariffe e la gestione dei canali distributivi. Questi professionisti lavorano per ottimizzare il mix di business e le strategie di vendita, utilizzando tecniche come il benchmarking competitivo e la previsione della domanda. Il loro obiettivo è ridurre l’invenduto e incrementare le prenotazioni dirette, migliorando così la qualità della tariffa e riducendo i costi.
D’altra parte, un consulente di controllo di gestione si concentra sull’analisi e l’interpretazione di dati finanziari e operativi per supportare le decisioni strategiche e operative. Questi consulenti aiutano a definire e realizzare tecniche e strumenti per la raccolta e diffusione di informazioni contabili ed extra contabili, come il budget, la contabilità analitica e industriale, e il tableau de bord (sistema di reporting). Il loro lavoro è cruciale per garantire che le risorse economiche, finanziarie e produttive vengano impiegate in maniera efficace ed efficiente, in linea con gli obiettivi aziendali.
Entrambi i tipi di consulenti sono fondamentali per la gestione e il successo di una struttura ricettiva, offrendo un supporto personalizzato e basato su competenze specifiche che possono trasformare i dati in decisioni strategiche capaci di guidare l’azienda verso una crescita sostenibile e profittevole.
Pasquale Boccagna
Consulente di Revenue Management
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