Indice
- La normativa introdotta con la legge di bilancio
- La necessità di tutelare il mercato turistico
- La rilevanza fiscale dell’attività di gestione di affitti brevi
- I controlli dell’Agenzia
- Come dichiarare i redditi degli affitti brevi
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato introdotto dal decreto-legge n. 145/2023, noto come “decreto anticipi”, e rappresenta un importante cambiamento nel settore delle locazioni brevi e turistiche in Italia. Questo codice è necessario per le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve, nonché per le strutture turistico-ricettive. L’obiettivo del CIN è di semplificare la gestione e il monitoraggio delle locazioni, garantendo maggiore trasparenza e controllo. La procedura per ottenere il CIN avviene tramite una piattaforma telematica gestita dal Ministero del Turismo, e la richiesta deve essere presentata in via telematica. Le sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi relativi al CIN entreranno in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione dell’avviso sull’attivazione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e non oltre il 1° settembre 2024.
Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) in seguito al decreto-legge n. 145/2023, i titolari o gestori di strutture ricettive o immobili destinati a locazione breve o turistica devono presentare un’istanza telematica. Questa deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000 che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura. Inoltre, per i locatori, è necessario attestare la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, nonché di estintori portatili a norma di legge. L’accesso alla piattaforma per la richiesta del CIN avviene tramite identità digitale, come SPID o CIE, e dopo l’accesso, i titolari possono visualizzare e gestire le informazioni relative alle proprie strutture. Il profilo sanzionatorio prevede che nel caso venga effettuata una pubblicità della struttura sprovvista del CIN verrà irrogata una sanzione amministrativa al titolare di importo variante da € 800,00 ad € 8.000,00; se invece si tratta di annunci sprovvisti del citato CIN la sanzione varia da € 500,00 ad € 5.000,00. Ad essere sanzionata vi è anche la mancata osservanza dell’obbligo di dotazione di dispositivi per la rilevazione di fughe di gas combustibili e di monossido di carbonio e dell’obbligo di dotazione degli opportuni estintori omologati con un importo fino ad € 6.000,00.
Negli ultimi anni, il fenomeno degli affitti brevi in Italia ha registrato una crescita significativa. Secondo un’analisi del Centro studi Aigab, vi è stato un incremento medio del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024, passando da 453mila a 510mila annunci. Questo aumento è stato particolarmente evidente in regioni come Lombardia, Lazio e Campania, mentre altre regioni hanno mantenuto numeri stabili. Il mercato degli affitti brevi ha raggiunto un valore di 11 miliardi di euro, con una quota di mercato del 42,3% delle presenze turistiche al 31 dicembre 2022. Inoltre, si è osservata una tendenza crescente verso soggiorni medi e lunghi periodi (oltre 30 giorni), che hanno visto un aumento del 30% dal 2021 al 2022. Questi dati riflettono un cambiamento nelle abitudini dei viaggiatori e un adattamento del mercato immobiliare a nuove forme di locazione, spesso facilitati dall’uso di piattaforme online come Airbnb. Tuttavia, è importante notare che, nonostante questi numeri in crescita, la percentuale di immobili sfitti rimane alta, superando il 27% del totale nazionale.
Le principali città italiane coinvolte nel fenomeno degli affitti brevi sono quelle che attraggono un alto numero di turisti e viaggiatori per motivi di lavoro o studio. Milano, con il suo dinamico mercato immobiliare, è in testa alla lista, seguita da Roma, che con la sua ricchezza storica e culturale attira visitatori da tutto il mondo. Firenze, con la sua inestimabile eredità artistica, e Venezia, unica per i suoi canali e la sua architettura, sono anch’esse al centro del fenomeno degli affitti brevi. Bologna, nota per la sua vivace atmosfera universitaria e la sua importanza come nodo di trasporto, registra anche un significativo numero di affitti brevi. Queste città, insieme a Napoli, famosa per la sua storia e la sua cucina, rappresentano i principali mercati per gli affitti brevi in Italia. La crescente domanda di soggiorni medio-lunghi ha portato a un aumento delle prenotazioni in queste aree, con Milano e Roma che mostrano una durata media dei soggiorni rispettivamente di 78 e 89 giorni. Questo trend riflette un cambiamento nelle esigenze abitative, con un numero crescente di professionisti e studenti che cercano soluzioni abitative flessibili e temporanee. La popolarità degli affitti brevi in queste città è anche alimentata dalla disponibilità di servizi online che facilitano la ricerca e la prenotazione di alloggi per periodi limitati.
Le tariffe medie per gli affitti brevi nelle principali città italiane variano in base a diversi fattori, come la posizione, il periodo dell’anno e il tipo di alloggio. Secondo i dati più recenti, Milano ha un prezzo medio giornaliero (ADP) di 92 euro, mentre Roma si attesta sui 95 euro. Firenze mostra un ADP di 98 euro, e Bologna di 52 euro. Questi valori possono aumentare notevolmente per alloggi situati in zone centrali o di particolare interesse turistico. Per esempio, come si evince dai prezzi tratti dai principali siti OTA, una notte in un monolocale al centro di Milano o Roma può costare fino a 400 euro. Altre città come Napoli e Venezia hanno tariffe che si aggirano tra i 70 e i 75 euro a notte, mentre città come Bari, Trieste, Genova e Parma presentano tariffe leggermente inferiori, dai 60 ai 65 euro a notte. È importante sottolineare che queste cifre sono indicative e possono subire variazioni in base alla stagionalità e alla domanda di mercato. Inoltre, la gestione dinamica delle tariffe da parte dei proprietari e delle piattaforme di affitto può influenzare i prezzi giornalieri.
Secondo i dati di AirDna, a giugno 2024, Parigi è l’unica tra le sette principali destinazioni europee analizzate in cui il numero di annunci di affitti brevi è superiore a quello pre-pandemia. La capitale francese ha registrato un aumento del 63% rispetto al 2019. Al contrario, Roma ha visto un calo del numero di annunci rispetto al 2019, ma ha registrato aumenti delle tariffe del 72,6% (Cfr. dati Regus ed Idealista).
Il fenomeno della crescita degli affitti brevi, meglio noti sotto il nome degli alloggi “Bed & Breakfast” è sicuramente importante dal punto di vista generale della sostenibilità del turismo soprattutto quando si osservano i dati delle città che rappresentano forti attrattori di flussi turistici. Il carico umano superiore ai livelli di sostenibilità urbana pone enormi problemi alle amministrazioni comunali da punto di vista dell’ordine pubblico, igiene e sanità, mobilità e ecologia urbana. Dal loro canto, le amministrazioni hanno risposto al fenomeno aumentando, anche in modo considerevole in alcuni casi, l’imposta di soggiorno. Da questo contesto emerge quanto sia importante, quindi, l’emersione delle attività sommerse di affitto breve sia per esigenze di alimentazione delle entrate della finanza locale, sia per ordine pubblico, sia per rendere più sostenibile la gestione dei flussi turistici in entrata nelle grandi città che tradizionalmente sono meta di flussi turistici internazionali. Da questo punto di vista le imprese alberghiere hanno sempre garantito una gestione sostenibile ed equilibrata dei soggiorni turistici. Gli imprenditori alberghieri stanno affrontando il fenomeno degli affitti brevi con una serie di strategie mirate a mantenere la competitività nel mercato turistico. Molti hanno iniziato ad adottare tecnologie avanzate per migliorare l’esperienza del cliente e offrire servizi personalizzati, cercando di distinguersi dalle offerte di affitti brevi. Alcuni alberghi hanno introdotto tariffe dinamiche e offerte speciali per attrarre clienti che potrebbero altrimenti optare per un affitto breve. Inoltre, c’è un crescente interesse verso la creazione di esperienze uniche e autentiche che possono essere vissute solo in albergo, come eventi esclusivi o pacchetti vacanza tematici. Allo stesso tempo, gli imprenditori stanno lavorando con le autorità locali per garantire che le normative sugli affitti brevi siano applicate equamente, assicurando che tutti i fornitori di alloggi rispettino gli stessi standard di sicurezza e qualità. Questo include il sostegno a misure come l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per monitorare e regolamentare il settore. Nonostante le sfide, molti imprenditori alberghieri vedono anche opportunità nel fenomeno degli affitti brevi, come la possibilità di collaborare con gestori di affitti brevi per offrire soggiorni prolungati o servizi complementari, adottando un approccio proattivo e adattivo per gestire il cambiamento del panorama turistico e continuare a prosperare in un mercato in evoluzione.
La norma sugli affitti turistici e locazioni brevi, introdotta dall’articolo 13-ter, della legge n. 191/2023, ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza, la trasparenza del mercato, il coordinamento a livello informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre a garantire maggiori livelli di sicurezza del territorio sanzionando le forme irregolari di ospitalità. Infatti la norma prevede che chiunque eserciti, direttamente o per il tramite di un intermediario (es. OTA), in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi è assoggettato all’obbligo della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune di competenza nel cui ambito territoriale viene svolta quell’attività.
I controlli fiscali sulle attività di affitti brevi in Italia sono gestiti dall’Agenzia delle Entrate e si basano su un sistema di monitoraggio e verifica delle informazioni fornite dai locatori. Il Decreto Crescita n. 34/2020 ha introdotto un nuovo scambio di informazioni tra le autorità fiscali e i comuni per rafforzare i controlli sugli affitti brevi. Questo include la trasmissione dei dati relativi ai contratti di locazione e alle somme incassate, sia che la locazione avvenga direttamente tra proprietario e locatario sia che intervengano intermediari come agenzie immobiliari o piattaforme online. Inoltre, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla tassazione degli affitti brevi, con l’introduzione di una cedolare secca del 26% per i redditi derivanti da questi contratti. I locatori devono rispettare gli adempimenti fiscali, come la registrazione dei contratti e la dichiarazione dei redditi, per evitare sanzioni. L’Agenzia delle Entrate utilizza anche i dati della banca dati “Alloggiati Web” del ministero dell’Interno, che contiene le comunicazioni alle questure sulle presenze nelle strutture ricettive, per incrociare le informazioni e identificare eventuali discrepanze tra i dati dichiarati e la realtà operativa.
I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello 730. Secondo le informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, i redditi fondiari per i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili vanno indicati nel quadro B del Modello 730. In particolare, nella prima sezione di questo quadro (B1-B6) si dichiarano i redditi dei fabbricati, mentre la seconda sezione (B11) è dedicata ai dati relativi ai contratti di locazione. Per esempio, al rigo B1, in colonna 1 si riporta la rendita catastale dell’immobile e in colonna 2 il codice utilizzo, che per le locazioni brevi è il numero “3”. Nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca, è necessario barrare la casella di colonna 11 “Cedolare secca” per applicare l’imposta sostitutiva del 21%. È importante notare che, con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se non si supera la destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta applicando l’aliquota del 21% solo alla prima unità immobiliare concessa in affitto breve e quella del 26% alle successive unità immobiliari fino alla quarta.
Superare il limite di quattro unità immobiliari destinate alla locazione breve in Italia comporta significative conseguenze fiscali. A partire dal 1 gennaio 2021, se un contribuente affitta più di quattro appartamenti per finalità turistiche, l’attività viene presunta svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. Questo significa che il proprietario sarà considerato un imprenditore e dovrà soddisfare gli obblighi fiscali relativi, come l’apertura di una partita IVA, la rinuncia al regime della cedolare secca e l’assolvimento dei contributi previdenziali per commercianti. Inoltre, l’attività sarà soggetta a un regime fiscale ordinario con un coefficiente di redditività del 40%, anziché beneficiare delle agevolazioni previste per le locazioni brevi, come l’imposta sostitutiva del 21% e 26% prevista dalla cedolare secca. Le sanzioni per la violazione di questa normativa possono variare da 600 a 6.000 euro per ogni unità immobiliare in eccesso. Pertanto, è fondamentale per i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi essere consapevoli di queste regole per evitare sanzioni e garantire la conformità con la normativa vigente.
Documentazione
Corte dei Conti – Sezione Giurisdizionale per la Regione Lombardia, Sentenza n. 6/2022
Pasquale Boccagna
Dottore Commercialista
Esperto di controllo di gestione e di Revenue Management
studioboccagna 